|
|
Непосредственное управление МКД ...
|
|
| Olegon |
Дата: Суббота, 02.02.2013, 00:09 | Сообщение # 1 |
|
Непосредственное управление МКД ...
(разбираемся в противоречиях, непонятках и др.)
Давайте для наглядности разберём следующий вариант!
Моё видение ситуации, без учёта оценки правомерности такой ситуации.
Что мы имеем, при непосредственном управлении МКД:
- домовладение (МКД), в котором проживают собственники помещений "принявшие на ОСС" решение о непосредственном управлении МКД;
- собственники помещений МКД (потребители ЖКУ);
- ООО "х"  (организация,на основании договора, оказывающая собственникам помещений МКД услуги по содержанию и ремонту МКД (в т.ч. обеспечение состояния общего имущества в МКД на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества);
- РСО (поставщик коммунальных ресурсов, с которым у собственников помещений заключены прямые договора о приобретении коммунальных ресурсов).
Что нам "глаголит" ЖК РФ (выборочно) :
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет не более чем двенадцать, собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
1.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, собственниками помещений в данном доме договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме с управляющей организацией собственники помещений в данном доме заключают на основании решения общего собрания указанных собственников. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
1.2. По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом
9.1. Непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.
На основании вышеизложенной выборки из ЖК РФ,получается , что РСО осуществляет "доставку ресурсов" до границы внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД (ч.15 ст.161 ЖК РФ), если иное не установлено договором.
Для понимания, кто за что отвечает при непосредственном управлении МКД, нужно ещё понимать, кто отвечает за доставку ресурсов по внутридомовым сетям (от внешних сетей инженерно-технического обеспечения МКД до каждого собственника помещения), если РСО осуществляет "доставку ресурсов" до "стены-границы" МКД? Может в подзаконных актах есть ответ на данный вопрос? Хотя, этот вопрос должен "волновать" РСО или ООО "х".
Понятно, что в случае, ненадлежащей подготовки внутридомовых сетей для транспортировки коммунальных ресурсов, все потери (типа прорвало водопроводную трубу или батарею и т.п.) коммунальных ресурсов при их доставке собственникам помещений (т.е. потребителям) должны будут лечь на ООО "х", так как оно несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в МКД и обязано обеспечивать состояние общего имущества в МКД на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг (ч.16 ст.161 ЖК РФ).
Мозг "закипел", надо идти спать!
П.С.
На данный момент, это мои умозаключения по данной теме, без учёта противоречий ЖК РФ другим законам РФ.
Может кто, из Уважаемых Юристов форума, аргументированно просветит по данной теме?
Я НЕЮРИСТ, но дорогу осилит идущий..........
Прошу считать моё мнение оценочным.
Сообщение отредактировал Olegon - Суббота, 02.02.2013, 01:04
|
|
| ГОСТ |
Дата: Воскресенье, 03.02.2013, 12:40 | Сообщение # 2 |
|
Цитата (Olegon) Что нам "глаголит" ЖК РФ (выборочно) :
Статья 161. п.2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
короче, после удаления мусорных слов:
Статья 161. п.2.1. При осуществлении непосредственного управления... лица, обеспечивающие подачу коммунальных ресурсов(т.е. исполнители КУ), несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с установленными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг.
Вывод: кто имеет статус исполнителя КУ - тот несёт ответственность.
При непосредственном управлении этот статус принадлежит РСО.
Определение исполнителя КУ дано в Правилах оказания КУ.
Внешние ссылки необходимо правильно использовать
|
|
| Olegon |
Дата: Воскресенье, 03.02.2013, 14:13 | Сообщение # 3 |
|
Цитата (ГОСТ) короче, после удаления мусорных слов:
Цитата (ГОСТ) Вывод: кто имеет статус исполнителя КУ - тот несёт ответственность. При непосредственном управлении этот статус принадлежит РСО.
Не противоречит ли это выделенной мной части формулировки ч.15 ст.161 ЖК РФ "Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией."?
А то, РСО частенько аппелирует к ч.15 ст.161 ЖК РФ!
Я НЕЮРИСТ, но дорогу осилит идущий..........
Прошу считать моё мнение оценочным.
Сообщение отредактировал Olegon - Воскресенье, 03.02.2013, 15:22
|
|
| ГОСТ |
Дата: Воскресенье, 03.02.2013, 18:14 | Сообщение # 4 |
|
Цитата (Olegon) за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества
Цитата (ГОСТ) за выполнение своих обязательств в соответствии с установленными Правительством РФ правилами предоставления коммунальных услуг.
Это две разные ответственности.
1. За поставку ресурсов надлежащего качества до границ ОИ;
2. За ненадлежащее оказание ЖКУ.
Внешние ссылки необходимо правильно использовать
|
|
| Olegon |
Дата: Среда, 07.08.2013, 17:31 | Сообщение # 5 |
|
Цитата (ГОСТ) Это две разные ответственности. 1. За поставку ресурсов надлежащего качества до границ ОИ; 2. За ненадлежащее оказание ЖКУ.
Вот оно как! Благодарю за разъяснение!Добавлено (07.08.2013, 17:31)
---------------------------------------------
Цитата (ГОСТ) Вывод: кто имеет статус исполнителя КУ - тот несёт ответственность.
При непосредственном управлении этот статус принадлежит РСО.
Не даёт мне покоя то, что РСО при НУ выступает в качестве Исполнителя ЖКУ! Ведь по сути, РСО в реальности не может выполнять обязанности по обслуживанию внутридомовых инженерных систем МКДомов, разве это не является "фактической невозможностью исполнения обязательства", под которой понимается физическое отсутствие у обязанного лица возможности исполнить обязательство?
Можно ли отнести "НУ в качестве Исполнителя" к ситуации сформулированной в п.1 ст. 417 ГК?
В п. 1 ст. 417 ГК устанавливается, что, если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части, а стороны, понесшие в результате этого убытки, вправе требовать их возмещения в соответствии со ст. 13 и 16 ГК.
Я НЕЮРИСТ, но дорогу осилит идущий..........
Прошу считать моё мнение оценочным.
|
|
| viktor |
Дата: Среда, 07.08.2013, 17:57 | Сообщение # 6 |
|
Цитата (Olegon) Ведь по сути, РСО в реальности не может выполнять обязанности по обслуживанию внутридомовых инженерных систем МКДомов, разве это не является "фактической невозможностью исполнения обязательства", под которой понимается физическое отсутствие у обязанного лица возможности исполнить обязательство?
Точнее, у РСО "отсутствует обязанность" по ентому обслуживанию ?
Я бы добавил, что оно и ресурсы-то продавать не имеет никакого права - для того и выдумана была схема с посредником, "оказывающим некие, неизвестные никому услуги(ЖКУ)".
Цитата (Olegon) п. 1 ст. 417 ГК
ГК РФ - это сборник законов о сделках, он не регулирует обязанности государства-Россия перед людьми, гражданами и к тому же налогоплательщиками.
Потому как эти вопросы предустановлены в Конституции.
|
|
| Olegon |
Дата: Среда, 07.08.2013, 18:10 | Сообщение # 7 |
|
Цитата (viktor) Точнее, у РСО "отсутствует обязанность" по ентому обслуживанию ?
Отсутствует, но тогда какое оно (РСО) Исполнитель ЖКУ при НУ? Получается при НУ Исполнителем, опять же является обслуживающая МКД организация, ибо третьего не дано?
Я НЕЮРИСТ, но дорогу осилит идущий..........
Прошу считать моё мнение оценочным.
|
|
| dimamid |
Дата: Понедельник, 19.08.2013, 08:01 | Сообщение # 8 |
|
При НУ вообще никто ни за что не отвечает. Каким макаром РСО будет проверять исправность системы хвс, гвс, отопления, электроснабжения внутри МКД? Это должна делать УК. А так как договор заключен на обслуживание, а в договоре перечень работ и услуг ничтожно мал и сводится "к работам по заявке", то ответственного лица вообще нет.
Буду рад услышать возражения.
|
|
| Ренат_И |
Дата: Понедельник, 19.08.2013, 14:16 | Сообщение # 9 |
|
При НУ как раз все за всё отвечают.
Принесут алкаши своего товарища со сломанной ногой в подъезд и пойдут хором свидетельствовать что товарищ споткнулся в темноте потому что лампочка в подъезде не горит. И усё...каждый квартировладелец поучаствует соразмерно доле в ОИ.
|
|
| viktor |
Дата: Понедельник, 19.08.2013, 15:36 | Сообщение # 10 |
|
Цитата (dimamid) Буду рад услышать возражения.
Для того, чтобы о чем-то говорить в данной сфере, необходимо прежде всего уяснить смысл/значение основных понятий и терминов.
Как только их значение станет понятным обеим сторонам общения - это общение лишится своей цели и наступит долгожданное полное взаимопонимание.
И наоборот, до тех пор, пока стороны не придут к правильному и единому пониманию смысла терминов, определяющих отношения в ЖКХ - споры будут тянутся неделями, а возможно и вечность(окажутся безрезультатными).
А потому предлагаю определиться со значениями слов, употребляемых законодателем:
1."Ресурс";
2."Ресурсоснабжение";
3."Ресурсоснабжающая организация";
4."Договор ресурсоснабжения";
5."Услуга";
6."Жилищно-коммунальная услуга";
7."Жилищная услуга";
8."Коммунальная услуга";
9. "Имущество".
Чтобы избавить от излишних брожений по нормам и их цитированию, задам наводящий вопрос:
колбаса - это ресурс ?
|
|
| viktor |
Дата: Вторник, 20.08.2013, 12:00 | Сообщение # 11 |
|
Цитата (Ренат_И) споткнулся в темноте
Вопрос вины здесь хоть и кажется сложным, на самом деле "ходить в темноту" не следует.
ОИ МКД не является источником повышенной опасности.
Любой может, с тем же успехом, споткнуться на тротуаре, "набрать рать" свидетелей и трясти муниципалов, но увы.
Остаётся открытым вопрос:
Цитата (viktor) колбаса - это ресурс ?
и добавлю следующий(один из любимых):
Рука человека - это имущество ?
|
|
| viktor |
Дата: Среда, 21.08.2013, 16:14 | Сообщение # 12 |
|
Ренат_И, ответьте на вопросы.
1. Колбаса - это ресурс ?
2. Рука человека - это имущество ?
|
|
| Ренат_И |
Дата: Среда, 21.08.2013, 17:18 | Сообщение # 13 |
|
ЦитатаОИ МКД не является источником повышенной опасности.может быть лестница (ОИ МКД) само по себе не является источником повышенной опасности
грязная лестница является источником опасности, особенно в темноте.
повсеместно грязная лестница не освещена должным образом.
многим знанакома ситуация, когда ступени покрыты сухой грязной крошкой, на которой проскользнуться легче чем устоять.
1) колбаса - не ресурс, если исходить из того что "коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг; (ПП Правила предоставления коммунальных услуг гражданам)
2. рука - не имущество, рука - это человеческое тело. как то так. к человеческому телу не применимы вещные права и обязательства.
|
|
| viktor |
Дата: Среда, 21.08.2013, 19:04 | Сообщение # 14 |
|
Благодарю, за ответ.
|
|
| viktor |
Дата: Четверг, 22.08.2013, 07:19 | Сообщение # 15 |
|
Однако, я с Вами не согласен.
1. В словаре Ефремова написано:"Ресурс - это Возможность, к которой можно прибегнуть при необходимости." То есть ресурс - это возможность.
Коммунальные ресурсы обеспечивают возможность оказания коммунальных услуг.
Как известно, люди коммунальные ресурсы не потребляют, а пользуются исключительно только услугами.
Говоря образно, сначала был снег, потом снег растаял и получилась вода.
Если под "снегом" понимать коммунальный ресурс, а под "водой" - коммунальную услугу, то должно быть видно, что до тех пор, пока "снег не растает"/то есть пока ресурс не исчезнет/ "вода не появится"/то есть коммунальной услуги не будет.
Так сказать, по правилам диалектики:единство и взаимное отрицание противоположностей...
Это я к тому написал, что коммунальные ресурсы не достигают людей, ведь назначение их - не люди, а помещения.
Но предположим, жители дома включили в договор управления обязанность по дополнительной ежедневной поставке питьевой воды(есть такие бутыли на 25 литров).
То есть наряду с водой, "которая из под крана", жители пользуются услугой поставки чистой питьевой воды той, "которая из бутыли". Разве эта вода не является ресурсом ?(во всяком случае природным ресурсом она является в любом случае) Разве поставка этой воды не обеспечивает возможность пользования ею как ресурсом ? то есть непосредственно.
Ну а если жители добавят в договор о поставке воды пункты о хлебе, молоке и колбасе, и что ?
Разве от этого что-то принципиально изменится ? - вряд ли.
Это будет самый настоящий, в чистом виде договор ресурсоснабжения: снабжение людей, необходимыми им(именно людям) ресурсами(энергоресурсами, ведь любая пища, включая воду, необходима организму именно как источник энергии).
2. Рука человека может быть и имуществом, но может им и не быть оставаясь частью тела человека.
До тех пор, пока она не отделена - она часть тела.
Только с момента её отделения о руке можно говорить, как об имуществе.
Но это качество она приобретёт только в случае соответствующего использования(например, как товара, залога и т.д.).
Бывает продают внутренние органы, по предварительным договорам.
Однако, до тех пор пока почка не отделена от тела, она - часть тела.
Точно также и ОИ МКД.
До тех пор, пока не будет выломан кирпич из стены - этого кирпича, как имущества, не существует, но есть стена, не являющаяся самостоятельным имуществом и не имеющая никакой имущественной ценности, ибо - это всего лишь ЭЛЕМЕНТ здания.
Жаль наши законодатели не знают этой банальщины.
|
|
| Ренат_И |
Дата: Четверг, 22.08.2013, 09:37 | Сообщение # 16 |
|
возможность иметь колбасу (определённого качества) в определённом месте в любой момент (с поправкой на допустимые перерывы и перебои) в объёмах, соответствующих естественной потребности некоторого разумного для данного места количества потребителей колбасы - да, это ресурс (но пока что не коммунальный ресурс).
Цитата То есть наряду с водой, "которая из под крана", жители пользуются услугой поставки чистой питьевой воды той, "которая из бутыли". Разве эта вода не является ресурсом ?(во всяком случае природным ресурсом она является в любом случае) Разве поставка этой воды не обеспечивает возможность пользования ею как ресурсом ? то есть непосредственно.
природные ресурсы - весьма абстрактная вещь.
например, природные водные ресурсы, насколько реальна возможность их использовать?
1) наличие источника ненадёжно вообще
2) качество воды в источнике не соответствует нормам
3) источник неприемлемо далёк от места потребления, но пещерного человека устроил бы.
таким образом, природные ресурсы - это хозяйственные ресурсы, не пригодные для непосредственного потребления.
вода в природе не является коммунальным ресурсом, только чистая вода в жилом помещении, каждый день и весь день, с достаточным напором является коммунальным ресурсом.
Цитата Это будет самый настоящий, в чистом виде договор ресурсоснабжения: снабжение людей, необходимыми им(именно людям) ресурсами(энергоресурсами, ведь любая пища, включая воду, необходима организму именно как источник энергии).
но это не будет договор коммунальной услуги. и это не будет договор жилищной услуги.
Цитата жители дома включили в договор управления обязанность по дополнительной ежедневной поставке питьевой воды(есть такие бутыли на 25 литров).
договор заключается а условиях, утверждённых ОСС.
надо помнить, что никто не может заставить участников ОСС проголосовать за или против. это их личное решение.
закон обязывает включить в договор только перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. жители дома никак не смогут заставить уо поставлять чтото сверх того. если же уо окажется заинтересована предложить такие услуги - эти услуги уже не будут услугами по управлению МКД.
|
|
| viktor |
Дата: Четверг, 22.08.2013, 12:57 | Сообщение # 17 |
|
Цитата Ренат_И возможность иметь колбасу... - да, это ресурс (но пока что не коммунальный ресурс).
Совершенно верно.
Но не иметь, а "использовать"(возможность использовать колбасу).
Иметь можно любой товар(ТНП), но использовать этот товар в качестве ресурса невозможно.
Обладание колбасой, само по себе, не делает её ресурсом - только возможность её использования.
Кстати, при чём здесь "коммунальный ресурс" ?
В вопросах не упоминалось понятие "коммунальный"(общий ресурс или не общий - это принципиального значения не имеет). "Природный ресурс загоняется в трубу - и рождается коммунальный"
Понятия "ресурс" и "имущество" приведены лишь для их анализа.
Цитата Ренат_И природные ресурсы - это хозяйственные ресурсы, не пригодные для непосредственного потребления.
В ошибочности этого утверждения очень несложно убедиться.
Прокатитесь по России, по основным территориям обитания населения, живущего за МКАД.
Обратите внимание на то, что буквально каждый квадратный километр территории содержит колодец, а то и несколько колодцев.
Колодезная вода исстари была самым главным(точнее единственным) ресурсом для людей и до сих пор остаётся этим самым ресурсом.
Колодцев, запрещённых к использованию, я не знаю(хотя иногда, очень редко, попадаются).
Кстати, именно из колодцев, в первую очередь, черпают воду коммерсанты, продающие её в бутылях.
Выройте рядом со своим домом колодец и убедитесь: вода там самая чистая.
То же самое касается и остальных ресурсов, необходимых человеку для проживания.
Расположите на крыше дома солнечные батареи, подключите их к аккумуляторам - будет электрическая энергия, круглосуточно и бесплатно.
С отоплением - по аналогии.
|
|
| Ренат_И |
Дата: Четверг, 22.08.2013, 13:12 | Сообщение # 18 |
|
ок, как это применить?
лично для меня в вопросе НУ открытым остаётся вопрос: кто отвечает за ущерб здоровью лица, проскользнувшегося на грязной неосвещённой лестнице МКД управляемого собственниками непосредтвенно?
|
|
| viktor |
Дата: Понедельник, 26.08.2013, 07:27 | Сообщение # 19 |
|
За ущерб здоровью отвечает исполнитель услуг.
Обязательным признаком статуса «исполнителя коммунальных услуг» является ответственность данного лица и за подачу в жилое помещение коммунальных ресурсов, и одновременно за обслуживание внутридомовых инженерных систем.
С точки зрения здравого смысла и в полном соответствии с ГК РФ, при НУ статусом исполнителя может обладать только агент.
Однако, законодатель и тут обошёл здравый смысл стороной:написав о том, что в одном МКД разные РСО могут действовать независимо и параллельно.
Тем самым умышленно(ведь не идиоты принимают законы) была создана ещё одна причина для абсурдизма в ЖКХ.
Теперь, споткнувшись на неосвещённой лестнице, мы не можем с достоверностью знать предполагаемого виновника: то ли РСО(не подавшее ресурс надлежащим образом), то ли "эксплуатационная организация"(отключившая свет или не заменившая лампочку), то ли "обслуживающая организация"(уборщица мыла пол и не вытерла его или сломала выключатель шваброй), то ли работники водоканала(что угодно сделавшие, например, переставившие лампочку из подъезда в подвал), то ли.... кто угодно другой.
Ведь единого порядка НУ законодатель не смог придумать: "пусть думает население - а я в кустах посижу"
|
|
|
| |
